龐溟 經濟學博士、經濟學家

京津冀協同發展是國家區域重大戰略，統籌考慮疏解與整治、提升、承接、協同的關係，突出把握減量集約、創新驅動、改善民生的要求，大力調整空間結構，促進了區域發展優勢互補、互利共贏、開放統一，為培育新質生產力和實現內涵、集約、長遠、可持續發展奠定堅實基礎，體現了中國式現代化、高質量發展的本質要求。

建設現代物流體系，可以有效擴大市場容量和擴充市場邊界、加快要素自由流動和優化配置、實現社會再生產良性循環，促進國內國際雙循環、內外貿一體化和經濟高質量發展。在京津冀協同發展的進程中，物流行業、產業和企業的發展，也應逐步從避免物流產業發展滯後和區域物流一體化缺失成為制約京津冀經濟一體化「瓶頸」的「有沒有」問題，轉變為從制度銜接到合作共生、從協同創新到產業協作、從交通互聯到服務共享的「好不好」問題。

降本增效助產業服務實體經濟

作為服務實體經濟和人民群眾的出發點和落腳點，京津冀物流市場的一體化進程和降本增效工作正在穩步推進，通過調結構、促改革，制定落實物流協同發展規劃，建立健全物流綜合協調機制，互聯成網物流樞紐，持續推進物流聯動融合發展，以有效降低運輸成本、倉儲成本、管理成本。

筆者預計，天津市、濱海新區和雄安新區等地未來需求的多極增長將極大促進京津冀地區倉儲物流內循環，從而推動京津冀物流一體化大市場進一步發展。

中短期內，北京需求圈將仍以北京需求外溢為主要市場活躍力，北京市政府持續推進大規模拆違工作將為整個需求圈繼續帶來大面積新租需求。2023年北京市政府工作報告指出，過去五年已拆除違法建設2.4億平方米，拆除違法建設2.4億平方米，騰退土地231平方公里，未來將以最終實現北京市基本無違法建設區為目標。2024年北京市政府工作報告顯示，疏解整治促提升專項行動力度未減，2023年繼續拆除違法建設2,315萬平方米、騰退土地2,282公頃。

據仲量聯行研究部統計，2023年因原倉儲場地拆違而向需求圈內高標倉遷移的租賃需求總計超20萬平方米，集中分布在供應鏈、電商等行業。雖然此類需求轉化周期長、轉化率較低，但由於基數較大，預計仍有可觀的新租賃需求將在未來中短期陸續落地。同時，客戶對租金敏感度的持續上升表明降本增效的市場趨勢將在短期內延續，北京和京外市場的價差將進一步引導北京需求外溢，從而提升北京需求圈活躍度。

另一方面，2024年至2025年，北京市平谷區預計將有125萬平方米的新增物流地產供應進入市場，需求端的大批量供應將通過明顯低於北京市場平均水平的租金吸引外溢需求回流至北京，這將促使北京需求圈的循環體系進一步完善。

需求外溢體現京津冀發展互惠共生

從中長期來看，天津市作為國家規劃中的國際消費中心城市，將以消費增長及完備的基礎設施布局帶動北京需求圈內倉儲需求向上攀升。天津市政府發布的《天津市加快建設國際消費中心城市行動方案（2023—2027年）》方案列明，到2027年全市社會消費品零售總額將突破7,000億元（人民幣，下同），國內外旅遊人數達到3.2億人次，國內國際旅遊花費超過5,000億元。隨著河北雄安新區的不斷建設完善，截至2024年2月底，雄安新區累計實施重點項目383個，完成投資6,712億元，開發面積覆蓋184平方公里，總建築面積達4,370萬平方米，未來其消費能級的迅速提升也將推動整個需求圈內倉儲需求進一步增長。可以說，京津冀地區的新興經濟增長極、基礎設施建設和產業發展的推進將帶動倉儲需求增長，促使北京需求圈從只依賴於北京市場的單一內生需求，走向與津冀地區互惠共生的發展道路。

健全物流基建 提升政策支持質效

在供給方面，筆者認為，未來應在進一步壓降單一環節物流成本的基礎上，通過健全物流基礎設施建設、深化綜合交通運輸體系改革、延伸優化產業鏈供應鏈價值鏈、推動科學技術應用與賦能、落實綠色低碳環保可持續發展理念、統籌區域合作機制與治理能力建設，提升政策支持質效和加強培育專業化市場化主體，不斷提升物流資源配置效率、流通循環效率和運輸組織效率，以切實減少全鏈條物流運行成本。

宜「四點發力」實現高質量發展

與此同時，應通過堅持市場驅動、政府引導、優勢互補、融合發展的原則，及時有效疏通堵點、解決難點、消除痛點、接續斷點，持續深化改革創新、提升質效，在實現物流行業自身高質量發展的同時，也可以為推動京津冀協同發展不斷提供助力，更好地實現「努力使京津冀成為中國式現代化建設的先行區、示範區」的要求。