龐溟 經濟學博士、經濟學家

在2012年以前，北京物流市場尚處於發展孕育階段，由《北京市物流業發展規劃》確立的順義空港、通州馬駒橋及大興京南三大物流基地尚在建設形成當中。同時天津、廊坊物流倉儲設施體量則極其有限，並未形成聚集性物流市場，北京需求圈尚未存在。而從目前的情況看，京津冀正在逐步打破市場邊界，共建統一的供需循環。以高空置、低租金為主要特點的天津、廊坊物流市場，持續為北京相對成熟的物流市場提供了重要的補充性低價選擇，以降本增效為主要目標的企業正積極尋求和採用這兩個市場所提供的解決方案。

由於供不應求態勢持續，北京的需求資源不斷向周邊衛星城市外溢，帶動周邊部分工業物流市場協同發展，從而形成以北京為內生需求為連結的需求圈（簡稱「北京需求圈」）。在筆者看來，北京需求圈的發展歷程可以分為以下三個主要階段：

需求逐步外溢至天津及廊坊

（一）第一階段：周邊地區開始承接京內外溢需求，北京需求圈初步形成。在北京供應受限的背景下，需求逐步外溢至天津武清區、廊坊廣陽區和安次區。

自2012年開始，隨著天津持續迎來大規模供應放量，部分在京企業由於業務擴張產生的中心倉或物流集散區擴容需求無法被滿足，從而開始逐步遷址至性價比更高、存量更大的天津物流市場。其中，天津武清區以距北京最近的有利區位條件吸納了亞馬遜、阿里巴巴、京東、唯品會等來自京內的頭部電商企業需求，集合了眾多大型電商企業服務整個華北市場的區域分撥中心，成為當時天津租金水平最高、空置率最低的子市場。隨後廊坊廣陽、安次區域也借鑑武清發展模式，擴大其市場體量與服務規模，主動承接部分北京外溢需求。以北京為核心，帶動天津武清、廊坊廣陽、安次區域共同發展的北京需求圈至此初步形成。

疫情前後經歷收縮及恢復

（二）第二階段：疫情期間政策因素導致北京需求圈收縮 。由於京津冀地區之間運輸通行部分受限，租戶流動性大幅降低。

2020年，京津冀地區之間通行受限。天津、廊坊物流市場大規模承接北京外溢需求存在一定難度，租戶流動性因此大幅降低，北京需求圈出現收縮。直至2022年末，京津冀地區恢復正常通行，北京需求圈穩步恢復。2023年至今，因降本增效市場趨勢不斷擴大，外加廊坊、天津租金降幅已達歷年最高水平，京內以成本為導向的外溢需求日漸凸顯。據仲量聯行研究部統計，2023年由北京向津冀地區外溢的需求達20萬平方米以上。隨著京津冀城市群中的需求流動性進一步加強，北京需求圈在恢復至2019年範圍後，仍繼續向外擴張。

受惠降本增效趨勢擴張加速

（三）第三階段：降本增效市場趨勢影響，北京需求圈加速擴張。河北廊坊及天津武清區通過顯著價格優勢不斷吸引京內租戶外遷，涵蓋北京、廊坊及天津武清區在內的區域間需求流動性進一步加強。

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

由於北京物流用地於2021年開始持續放量，北京物流市場的新增供應自此迅速增加；廊坊和武清市場的供應高峰則出現在2022年至2023年。在過去三年內，北京需求圈新增超過441萬平方米的新物流地產項目，這一體量已超過過去十年供應總量之和。我們預計，在物流用地持續大規模放量的影響下，北京需求圈內新增供應將達到508萬平方米，即當前市場體量擴容三分之二；截至2026年，北京需求圈內總存量將超過1,200萬平方米。

外溢需求料落地武清及廊坊

根據筆者的觀察，2024年以來，北京物流市場的需求保持穩健，但由於更多企業以降低成本、提高效益為目標，積極尋找新的租賃機會，具有較高性價比的項目吸引了更多需求。在此背景下，持續的供應高峰將繼續影響項目層面的定價和租賃策略。在市場容量擴充的同時，北京需求圈內的價格差異也將加快北京、武清和廊坊市場需求的流動速度，促使更多的北京外溢需求落地於武清和廊坊。