龐溟 仲量聯行大中華首席經濟學家兼研究部主管，經濟學博士

最近，仲量聯行及領盛投資管理聯合發布了2024年全球地產透明度指數（GRETI）。報告顯示，在市況仍未明朗的情況下，地產市場的透明度成為影響投資決策的關鍵因素：積極投資於科技應用、人工智能、數據齊備和可持續發展等領域的市場擁有更高的透明度，有助投資者了解全球不同地區的地產投資、發展和租用情況，因而在競爭中脫穎而出。

自仲量聯行2022年發布上一份全球地產透明度指數報告以來，大多數國家和地區的地產透明度均有所提升。在最新的GRETI排名中，中國香港名列「具透明度」類別，位列全球第15位，排名穩居亞洲前列，僅次於第11位的日本和第13位的新加坡。

港可持續發展透明度仍可提升

雖然香港在透明度的總體得分有所上升，但在可持續發展方面仍有提升空間，而這正是全球領先透明市場持續進步的關鍵。在新加坡和澳洲等其他市場，政府已立例推動可持續發展，私人企業的參與度也極高。國際投資者日益關注ESG和可持續發展因素，將其視為評估長期價值和降低風險的重要指標。香港如能積極回應這一趨勢，制定更進取的可持續發展目標，並推動地產行業的綠色轉型，將有望持續吸引國際資本並保持競爭力。

高透明度市場吸逾八成地產資金

在全球方面，最新的透明度指數顯示，歐洲依然穩居透明度榜首，其中商業地產市場高度透明，而且透明度升幅最為顯著。美國、加拿大、法國和澳洲等國家的透明度升幅最大。在過去兩年間，這些排名靠前、具高透明度的市場吸引了超過1.2萬億美元的直接商業地產投資，佔全球投資總額八成以上。

隨著地緣政治緊張局勢和選舉周期等外部挑戰日益突出，全球地產市場投資者較以往更重視透明度。隨著資本市場活動增加，在不同專業行業和細分行業中具備透明定價和基礎因素的市場，預計將在流動性的周期性復甦中保持領先地位。

與此同時，可持續發展在2024年指數各項指標中取得最顯著的改善，主要由於各國為達成《巴黎協定》的目標，力爭在2030年前將碳排放量減半，同時引入強制性減碳路徑，包括制定新的建築性能標準、可持續報告要求和企業承諾。法國、日本和美國在可持續發展方面位居全球前列，這三個國家均要求新建及現有建築物遵守能源績效規定、提供能源使用報告以及積極保護和恢復生物多樣性。此外，該等市場均訂有清晰明確的長期路徑，持續布局更可持續的地產市場，致力打造最透明且可預測的市場環境，讓租戶能夠充滿信心地作出決定，政府能夠實現減碳目標，投資者亦能夠確保其投資組合的未來價值。

全球低碳辦公空間需求殷切

然而，可持續發展指標雖已顯著改善，卻仍是全球透明度最低的指標之一。除了部分高度透明的市場外，強制性建築性能標準、建築能源使用的公開披露、氣候風險報告和韌性規劃等方面仍然不足。建築物減碳改造的速度需要加快兩倍，才能與淨零碳路徑保持一致，而綠色建築的需求遠超供應。隨著更多新法規陸續頒布，預計未來兩年內全球各大經濟體在可持續發展方面的透明度將會持續提升。而預計到2030年，全球主要市場中只有30%的低碳辦公空間需求能夠得到滿足。

展望未來，人工智能及更高標準的可持續發展義務和報告等其他因素將持續推動投資者追求更高透明度的市場。過去10年間，工業和生活領域在全球投資中所佔比例已從29%上升至去年佔全球直接投資的50%，機構投資者亦越來越積極投資數據中心或實驗室等新興資產類型。隨著技術整合和可持續發展等新興趨勢出現，投資者積極尋求能夠從這些長期主題中獲益最多的資產，因而擴大了可投資領域，令資本大幅重新分配和多元化配置更顯重要和必要。

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