龐溟 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、經(jīng)濟(jì)學(xué)家

在本專欄上一期文章中，筆者探討了內(nèi)地降低存量房貸利率的可能性。根據(jù)估測，如果存量房貸利率下調(diào)75至100個基點，對於採取等額本息還款方式的100萬元（人民幣，下同）30年按揭貸款來說，借款人月供可減少400元至600元，節(jié)約月供和總還款額約5%至7%，購房人利息支出總額有望降低1,600億元至2,200億元。

調(diào)整存量房貸利率利擴(kuò)大內(nèi)需

如果綜合、依法、有序調(diào)整個人存量房貸利率，可以更好地助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為，避免利率風(fēng)險、信用風(fēng)險、通縮風(fēng)險以及違法違規(guī)風(fēng)險，更好地提升居民的消費能力和意願，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費，有效保障和改善民生，以提振消費為重點擴(kuò)大國內(nèi)需求。

個人按揭貸款，是銀行資產(chǎn)質(zhì)量最好的貸款。以招商銀行為例，其2024年半年度報告數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月末，招行個人住房按揭貸款規(guī)模約為1.37萬億元，佔該行貸款比重為20.38%，不良率僅為0.4%。但當(dāng)面對存量房貸利率下調(diào)的可能性與總體量上千億元的房貸利息支出減少總額時，銀行也必須有效應(yīng)對息差被侵蝕、利潤增速承壓等潛在的風(fēng)險因素。筆者估計，如果銀行負(fù)債成本未能實現(xiàn)同步調(diào)整、未能下調(diào)存款利率進(jìn)行有效對沖，在存量房貸利率下調(diào)100個基點的假設(shè)情景下，年化後有可能對銀行營業(yè)收入和淨(jìng)利潤分別造成6%左右和10%以上的負(fù)面影響。

筆者認(rèn)為，對商業(yè)銀行來說，應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的具體指引、操作細(xì)則和自身經(jīng)營狀況，針對借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、信用紀(jì)錄、風(fēng)險等級、還款能力以及房屋的首置與否、自住與否、套型面積等不同情況進(jìn)行準(zhǔn)確評估，以明確利率調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)、條件和範(fàn)圍，並實行區(qū)別化確定定價、差異化抵押策略、動態(tài)化調(diào)整風(fēng)險控制，避免「一刀切」、「一陣風(fēng)」、「一頭熱」，在貸前調(diào)查和貸後跟蹤環(huán)節(jié)做好相關(guān)配套工作。

銀行應(yīng)致力實現(xiàn)淨(jìng)息差企穩(wěn)

與此同時，商業(yè)銀行也應(yīng)積極應(yīng)對經(jīng)營環(huán)境變化，促進(jìn)經(jīng)營穩(wěn)健發(fā)展，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，努力將下調(diào)存量房貸利率對息差的影響控制在中性，實現(xiàn)淨(jìng)息差企穩(wěn)，並按照前瞻、高效、主動、韌性的原則加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表管理，進(jìn)一步加大定期重檢各類資產(chǎn)質(zhì)量的力度，準(zhǔn)確認(rèn)定不良資產(chǎn)，科學(xué)合理計提撥備水平，有效運用動態(tài)計提撥備機(jī)制吸收資產(chǎn)損失，為盈利常態(tài)化增長和銀行可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，確保資產(chǎn)質(zhì)量延續(xù)穩(wěn)健態(tài)勢、促進(jìn)不良貸款率保持穩(wěn)定。

根據(jù)國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)，二季度末內(nèi)地商業(yè)銀行淨(jìng)息差1.54%，從環(huán)比來看與2024年一季度保持一致，從同比來看則比去年二季度的1.74%下降了20個基點，繼續(xù)處於有歷史紀(jì)錄以來的低位。

從資產(chǎn)端來看，今年以來5年期貸款市場報價利率（LPR）已經(jīng)歷兩輪下調(diào)，2023年存量住房貸款利率全面下調(diào)帶來的重定價影響目前也仍在持續(xù)釋放，這些因素都在一定程度上拉低了銀行資產(chǎn)收益率和淨(jìng)息差水平；從收入端來看，存款結(jié)構(gòu)定期化態(tài)勢和負(fù)債成本剛性趨勢仍存，息差收窄疊加規(guī)模增速下降和中間業(yè)務(wù)收入疲弱，也給商業(yè)銀行營收帶來壓力。

但在負(fù)債端，4月起針對違規(guī)手工補(bǔ)息進(jìn)行的整改，為銀行節(jié)省的利息支出接近一次降低存款利率的效果，7月起六大國有銀行又集體下調(diào)存款掛牌利率、有效改善存款成本，負(fù)債成本的顯著改善和成本率的下行，有效對沖了新發(fā)放貸款利率的持續(xù)下行態(tài)勢，維持了銀行淨(jìng)息差的相對穩(wěn)定，預(yù)計淨(jìng)息差降幅將有所收窄。

只要做到有序調(diào)整存款利率、有效控制負(fù)債成本、把息差保持在合理水平，商業(yè)銀行就可以在主動靈活下調(diào)房貸利率、讓利實體經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表、做好做細(xì)做實風(fēng)險管理之間取得平衡，就可以保持合理利潤和淨(jìng)息差水平、維持穩(wěn)健經(jīng)營、防範(fàn)金融風(fēng)險，以增強(qiáng)商業(yè)銀行支持實體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

而要做到依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，就要在市場化、法制化的前提下，規(guī)範(fàn)貸款利率定價秩序，由商業(yè)銀行與借款人平等、自主、友好協(xié)商，採取變更合同約定以調(diào)整加點幅度或發(fā)放具有較低房貸利率的貸款以置換原有存量貸款的形式促進(jìn)存量房貸利率下行。

原貸款行下調(diào)房貸利率更穩(wěn)健

在促進(jìn)存量房貸利率穩(wěn)步有序下調(diào)的過程中，各方也必須謹(jǐn)慎細(xì)緻地在原行重新定價、換行轉(zhuǎn)按揭二者間進(jìn)行政策比較與選擇。在筆者看來，將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行並重新簽訂按揭合同的轉(zhuǎn)按揭方式，有可能造成市場無序競爭、進(jìn)一步壓低房貸利率和利潤水平，且存在調(diào)全量（轉(zhuǎn)按揭範(fàn)圍包括首套房房貸與二套房房貸）抑或調(diào)首套房的政策不確定性；相比之下，通過借款人與原貸款行之間的友好磋商、平等談判來實現(xiàn)原行直接下調(diào)存量房貸利率或同行內(nèi)部置換貸款的方式則更為穩(wěn)健與便於操作。

與此同時，政策制定者還可以考慮採用降準(zhǔn)等方式，繼續(xù)支持銀行合理管理和控制負(fù)債成本，或利用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供較低成本的資金，以增強(qiáng)金融持續(xù)支持實體經(jīng)濟(jì)的能力。

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