（香港文匯報(bào)記者 黎梓田）在特區(qū)政府公布新一份施政報(bào)告前，市場(chǎng)憧憬樓市會(huì)「減辣」。然而，業(yè)內(nèi)認(rèn)為政府對(duì)樓市是否「減辣」正處於「兩難」處境：「減辣」有助增加交投、拉動(dòng)地價(jià)回升，減輕財(cái)赤，過往與物業(yè)相關(guān)（物業(yè)印花稅及地價(jià)）的收入佔(zhàn)政府總收入逾30%，樓市表現(xiàn)影響財(cái)政關(guān)鍵；但「減辣」亦會(huì)刺激樓價(jià)上升，令本來已高得離譜的樓價(jià)繼續(xù)維持，年輕人上車無望，同時(shí)加快租金上升，打擊剛復(fù)甦的經(jīng)濟(jì)。目前樓價(jià)仍較2010年推出辣招時(shí)高逾1.1倍。專家不建議一次過「撤辣」，建議先將不合時(shí)宜的辣招逐步調(diào)整，如先放寬換樓客及外來專才的置業(yè)限制，盤活本地「換樓鏈」，令成交逐漸回復(fù)正常。

團(tuán)結(jié)香港基金副總裁葉文祺接受香港文匯報(bào)訪問時(shí)指出，假如政府有意「減辣」，樓價(jià)下跌固然是其中一個(gè)考慮因素，但相信更深層次的因素是今次樓市跌浪的原因和影響與先前周期有所不同。過去幾年樓市亦曾經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整，惟未見政府調(diào)整辣招，例如2018年中美貿(mào)易戰(zhàn)，樓價(jià)曾經(jīng)跌9%，2019年修例風(fēng)波下樓價(jià)曾跌5.9%，遠(yuǎn)一點(diǎn)還有2015年年尾至2016年年初，樓價(jià)亦曾跌11%，但上述幾次特區(qū)政府均未出手「減辣」。

悲觀情緒已形成負(fù)面循環(huán)

然而，這次調(diào)整與以往不同的是，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為香港樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)勢(shì)，而且可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。由於香港有一半的家庭均屬業(yè)主，樓價(jià)持續(xù)下跌會(huì)令他們手中的財(cái)富大量蒸發(fā)，打擊他們的消費(fèi)能力和意慾。

雖然說賣地收入減少或會(huì)加劇政府財(cái)赤，但更重要的是反映發(fā)展商對(duì)於未來市場(chǎng)的預(yù)期，更是牽動(dòng)市場(chǎng)情緒的風(fēng)向標(biāo)。賣地收入減少將會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)悲觀情緒，於是更多人會(huì)採取觀望的態(tài)度。如是者，市場(chǎng)上的交投將會(huì)減少及變得更加淡靜，造成一個(gè)負(fù)面的循環(huán)。正如以上所述，所造成的悲觀情緒及其影響會(huì)難以消除。

葉文祺表示，香港希望在疫後振興經(jīng)濟(jì)，當(dāng)中本地消費(fèi)尤其重要。但面對(duì)外圍經(jīng)濟(jì)不明朗下，內(nèi)地與香港股市成交已經(jīng)淡靜多月，如再加上樓市下跌所帶來的負(fù)財(cái)富效應(yīng)，所造成的悲觀情緒不但難以消除，更會(huì)對(duì)香港的經(jīng)濟(jì)增長帶來負(fù)面影響，是政府考慮「減辣」與否的關(guān)鍵因素。

搶企業(yè)搶人才可充盈庫房

他指出，現(xiàn)時(shí)地產(chǎn)業(yè)界大力促請(qǐng)政府「減辣」，期望能夠穩(wěn)定樓市，甚至刺激樓市，例如一手及二手樓宇市場(chǎng)，可假設(shè)「減辣」後兩種情況：第一種情況，若「減辣」成功，增加交投，會(huì)令樓價(jià)停止跌勢(shì)，甚至回升，對(duì)地產(chǎn)業(yè)界及有物業(yè)的市民固然是好消息，但其他未有物業(yè)的市民便仍難期望上車。同時(shí)香港住宅樓價(jià)高昂，要吸引外來人才工作，甚至置業(yè)，會(huì)是一大障礙。故此，「減辣」未必是吸引人才來港的良方。

第二種情況，若「減辣」未能增加交投，則代表香港樓市及經(jīng)濟(jì)有更深層次的問題，「減辣」只是「止咳水」，政府需要從人口政策、稅制、營商環(huán)境等全方位對(duì)癥下藥。利得稅、地價(jià)收入、印花稅及薪俸稅等都是政府主要收入來源，因此，吸引大企業(yè)及高收入人士來港，並在香港作投資及大額消費(fèi)，也是帶動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展以至增加庫房收入的不二法門。

不宜一次過撤銷所有辣招

葉文祺並不贊成一次過撤銷所有辣招，認(rèn)為可按緩急輕重有序進(jìn)行，先將不合時(shí)宜的措施逐步調(diào)整。他指，現(xiàn)時(shí)辣招措施透過遏抑海外及投資需求，讓有限的房屋供應(yīng)傾斜於首置人士，本來無可厚非，但副作用是對(duì)於換樓客非常不利，打斷「換樓鏈」之餘，也令新盤主導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格。他認(rèn)為可先放寬對(duì)於換樓客及外來專才的限制，這不但可盤活本地的「換樓鏈」，令成交逐漸回復(fù)正常，也可對(duì)外發(fā)出正面信息，展現(xiàn)歡迎外來專才來港置業(yè)作長遠(yuǎn)發(fā)展。

舖租今年已升四成 「減辣」後商戶或更苦

「針無兩頭利」，樓市「減辣」雖可改善政府財(cái)赤，但有可能連累一眾零售商戶。有舖市專家表示，核心區(qū)舖租自年初復(fù)常通關(guān)至今已急升大約三至四成，個(gè)別新租例子比起舊租金更大升兩倍，升幅相當(dāng)驚人。其中接受香港文匯報(bào)訪問的零售業(yè)及飲食業(yè)老闆均對(duì)香港未來前景感擔(dān)憂，指香港經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)甦，商戶難有條件去承擔(dān)更貴租金，如「減辣」令租金上升，將令經(jīng)營情況百上加斤，不利香港經(jīng)濟(jì)復(fù)甦。

皇玥：若加租考慮同區(qū)搬舖

皇玥集團(tuán)創(chuàng)辦人嚴(yán)運(yùn)波向香港文匯報(bào)記者表示，近期舖位租金上升暫時(shí)對(duì)生意影響不大，旗下分店主要位於商場(chǎng)和旅遊區(qū)的街舖，分店租約則仍未到期，坦言擔(dān)心租金上升不利做生意，畢竟香港經(jīng)濟(jì)以及旅遊業(yè)仍未復(fù)甦，又指如果未來續(xù)租租金不符合自己期望，會(huì)考慮同區(qū)附近搬舖，盡量降低成本。

嚴(yán)運(yùn)波指，以同類零售行業(yè)來說，舖租佔(zhàn)成本大約30%，而皇玥也大致相若，因此不認(rèn)為零售業(yè)有條件負(fù)擔(dān)得到更高的租金。他又指現(xiàn)在消費(fèi)外流問題嚴(yán)重，旅客人數(shù)未如預(yù)期之餘，平均每個(gè)旅客消費(fèi)力也降低，預(yù)期明年零售業(yè)及旅遊業(yè)略有好轉(zhuǎn)，但不會(huì)出現(xiàn)大幅增長。

金記冰室：成本上升或縮減分店

金記冰室老闆徐汶緯接受香港文匯報(bào)訪問時(shí)表示，舖租大約佔(zhàn)其經(jīng)營成本兩成，惟飲食業(yè)毛利不高，業(yè)主加租對(duì)公司有很大壓力，慶幸的是商場(chǎng)大業(yè)主在加租方面一般較為克制，甚至有部分願(yuàn)意減租，反而街舖業(yè)主卻一面倒加租。

徐汶緯指，香港經(jīng)濟(jì)未回復(fù)至以前水平，但人工、租金及食材成本一直上升，而近期加息以及巴以衝突令前景添上更多不確定性，透露公司有機(jī)會(huì)停止擴(kuò)充，或者是縮減分店，直言「睇唔透出年個(gè)經(jīng)濟(jì)」。

李根興：全年租金料升三成

盛滙商舖基金創(chuàng)辦人李根興向香港文匯報(bào)記者表示，年初至今舖市就像「兩個(gè)世界」，核心區(qū)舖租出現(xiàn)爆發(fā)性增長，今年升幅已高達(dá)三至四成，最近羅素街一家利是封專門店剛以30萬元承租，租金比疫情低迷期上升達(dá)兩倍，而民生區(qū)則受到消費(fèi)外流影響，今年升幅僅一成至兩成。

李根興認(rèn)為，如果政府全面「減辣」，首先受惠的行業(yè)一定是地產(chǎn)代理，然後就是工程行業(yè)，他們可能會(huì)率先進(jìn)行擴(kuò)張，之後就是餐廳及零售行業(yè)，收入多了自然就會(huì)多消費(fèi)，舖市租金也相應(yīng)上升。

李根興指，舖位租金主要受到股市、樓市，以及消費(fèi)氣氛而調(diào)整，惟這兩方面未有大為利好的消息，估計(jì)今年四大核心區(qū)舖租全年大約有三成至四成升幅，而民生區(qū)則維持在一成至兩成，整體全年升幅大約是兩成至三成。

調(diào)查：35%市民料「撤辣」後樓價(jià)升

置業(yè)人士觀望施政報(bào)告會(huì)否對(duì)樓市「減辣」，令整體成交陷膠著狀態(tài)。美聯(lián)物業(yè)昨公布一項(xiàng)置業(yè)意向調(diào)查顯示，如果不「撤辣」，僅有23.2%的被訪者認(rèn)為樓價(jià)於未來六個(gè)月會(huì)上升；如果「撤辣」成真，認(rèn)為樓價(jià)於未來六個(gè)月會(huì)上升的被訪者比例則上升至35.1%，增加11.9個(gè)百分點(diǎn)。

美聯(lián)於10月中旬透過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行施政報(bào)告前夕的港人租買意向調(diào)查，共收回359份有效問卷，被訪者有約51%為業(yè)主。相關(guān)調(diào)查主要是了解「撤辣」與否、怎樣影響市民對(duì)樓價(jià)及租金的看法。調(diào)查顯示，於施政報(bào)告公布前，在所有正在租樓住的人士當(dāng)中，有意於未來六個(gè)月「由租轉(zhuǎn)買」的僅有13.7%，但是若施政報(bào)告真的提出有效的「撤辣」措施，有意「由租轉(zhuǎn)買」的比例卻大升至27.9%，較「撤辣」前急升14.2個(gè)百分點(diǎn)。

「租轉(zhuǎn)買」或可紓緩租金升幅

至於對(duì)租金看法，如果不「撤辣」，認(rèn)為未來六個(gè)月租金會(huì)上升的則有33.4%；但值得留意的是，若落實(shí)「撤辣」，認(rèn)為未來六個(gè)月租金會(huì)上升的被訪者比例卻反而輕微減少至32.3%，減少1.1個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明昨認(rèn)為，調(diào)查結(jié)果反映，市民預(yù)計(jì)「撤辣」後不少租客會(huì)「轉(zhuǎn)租為買」，令租務(wù)需求下降，在一定程度上紓緩租金的升幅。

在眾多流傳的「撤辣」措施之中，最影響被訪者租買決定的是撤銷或減免住宅雙倍印花稅（DSD），佔(zhàn)29.2%，其次是撤銷或減免額外印花稅（SSD）的17.8%。由於被訪者多為港人的關(guān)係，助來港專才置業(yè)撤銷或減免買家印花稅（BSD）對(duì)市民租買決定的影響最少，只佔(zhàn)14.5%。

布少明認(rèn)為，今年新盤及二手交投皆陷悶局，綜合土地註冊(cè)處資料顯示，今年（截至10月17日）一手私樓及二手住宅註冊(cè)量合共40,033宗，估計(jì)首10個(gè)月最終不足41,500宗，不僅比起樓市冰封的去年同期41,543宗更少，更創(chuàng)自1996年有紀(jì)錄以來的28年同期新低。他指，「香港樓市現(xiàn)處於轉(zhuǎn)角市，全城期待施政報(bào)告提出有效的『撤辣』措施，扭轉(zhuǎn)乾坤?！?/p>

【學(xué)者分析】政策目標(biāo)是「撤辣」最大考慮

香港浸會(huì)大學(xué)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)及金融學(xué)系副教授麥萃才向香港文匯報(bào)記者表示，辣招所涉及的稅收收益未必是特區(qū)政府最大的考慮，反而政策目標(biāo)才是最大考慮。他指，如其他因素不變，政府會(huì)視乎政策目標(biāo)是否達(dá)成而考慮「撤辣」，例如樓價(jià)是否跌幅過大、基層市民能否負(fù)擔(dān)上車、私樓供應(yīng)是否足夠，對(duì)於以上三個(gè)問題，目前的答案顯然是否定的。

增加供應(yīng)不等於易上車

麥萃才又指，「撤辣」也要講時(shí)機(jī)，當(dāng)然最好是樓價(jià)向下時(shí)「撤辣」，如果樓價(jià)向上才「撤辣」明顯是「火上加油」，但何時(shí)是最合適時(shí)間，目前亦難以判斷。他又認(rèn)為，「撤辣」與否也要考慮銀行及經(jīng)濟(jì)體系穩(wěn)定性，如果因樓價(jià)下跌出現(xiàn)大量呆壞賬及負(fù)資產(chǎn)，則政府有需要「撤辣」解決燃眉之急，惟現(xiàn)在的呆壞賬及負(fù)資產(chǎn)數(shù)字仍然處於低水平，而銀行及經(jīng)濟(jì)體系仍相當(dāng)穩(wěn)健，這亦有賴於過去金管局對(duì)於樓宇按揭的限制。

至於政府會(huì)否調(diào)整政策目標(biāo)而「撤辣」？麥萃才也指出，過去政府也曾經(jīng)試過調(diào)整政策目標(biāo)，例如政府在1997年金融風(fēng)暴後不久便放棄「八萬五」政策，其後2002年政府的「孫九招」，幾乎完全停止土地供應(yīng)。因此，不排除政府調(diào)整政策目標(biāo)而「撤辣」的可能。

麥萃才估計(jì)，政府調(diào)整政策目標(biāo)最可能的就是穩(wěn)定樓價(jià)及增加成交量，但也要考慮背後有誰得益。首先，最大得益者一定是發(fā)展商，「撤辣」將會(huì)令潛在買家數(shù)量增加；之後就是地產(chǎn)代理，因?yàn)椤赋防薄箍梢粤畛山涣吭黾樱韨蚪鹗杖胍嗟靡栽黾樱蛔钺峋褪嵌謽I(yè)主，穩(wěn)定樓價(jià)可以保障其資產(chǎn)價(jià)值。但明顯地，政府「撤辣」考慮也不是只希望這些群體得益。

不過，麥萃才也指出，或者正因?yàn)橄Ｍ奖慊鶎邮忻裆宪嚕哉紤]「撤辣」，增加二手放盤供應(yīng)。但問題在於，「撤辣」是否代表基層市民就能夠上車？答案雖然暫未看到，但他認(rèn)為，在高息環(huán)境下，基層市民買樓供款利息開支增加，而可負(fù)擔(dān)樓價(jià)亦會(huì)相應(yīng)下調(diào)，二手供應(yīng)增加也不代表市民就能輕易上車。

或先撤銷新從價(jià)印花稅

麥萃才認(rèn)為，假如政府「撤辣」，新從價(jià)印花稅（NEW AVD）是最可能撤銷的印花稅，但不認(rèn)為撤銷後就會(huì)多了投資者買樓收租，因?yàn)殂y行現(xiàn)有4厘定存息，買樓收租只有2至3厘息，把此辣撤去不一定掀起炒風(fēng)。

買家印花稅（BSD）撤銷的話則要區(qū)分公司買家及非本地買家，前者可能被人用來規(guī)避稅項(xiàng)，撤銷對(duì)市民不公平，後者則要考慮人口政策，例如吸引優(yōu)才、人才輸入等，他們要長期居住就會(huì)有居住需求，因此也可考慮撤去此項(xiàng)；至於額外印花稅（SSD），則是政府調(diào)控樓市最主要的手段之一，相信會(huì)是最後撤銷的選項(xiàng)。